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Aluguel e pandemia – a necessidade de flexibilização das partes

Saiba como se dará a negociação entre locador e locatário.

Em tempos de pandemia muitas dúvidas pairam no ar, ainda mais para aqueles que vivem em imóveis alugados ou possuem seu negócio em um imóvel alugado. De acordo com a legislação vigente não há uma regra a se seguir, posto que o cenário vivido por todos nos dias de hoje é excepcional, porém o que sim há previsão legal é de que os contratos devem ser pautados nos princípios de autonomia de vontade, da obrigatoriedade da convenção e da boa-fé das partes. As partes contratantes, no exercício legítimo da autonomia privada, podem já ter previsto riscos, como a pandemia, contratualmente, imputando à uma das partes obrigações. Nesse caso, se o contrato prever, expressamente que cabe ao locatário os riscos decorrentes de pandemia, nada lhe restará a não ser assumir as consequências econômicas negativas da situação e continuar a adimplir sua prestação de acordo com o contratualmente ajustado, vale dizer, pagar o aluguel nos termos pactuados. No entanto, caso as partes não tenham previsto tal risco no contrato, seguem as regras suplementares previstas pelo legislador, cuja aplicação depende das circunstâncias que o locatário se encontrará no decorrer da pandemia, o que não dependeria de nenhuma prática causada pelas partes. Já as locações comerciais há que se considerar que o inquilino diante dos inúmeros decretos (Lei Federal nº13.979, de 6 de fevereiro de 2020 Decreto Lei nº64.881, de 22 de março de 2020) publicados não poderá seguir com o seu negócio, isto é, o inquilino não utilizará a coisa em seu benefício com toda potencialidade, comercializando os produtos ou prestando os serviços da forma a que se propunha, auferindo os proveitos econômicos daí advindos, seja porque está proibido de exercer a atividade constante do próprio contrato de locação, seja por conta da recomendação das autoridades públicas, para as pessoas deixarem de frequentar locais de comércio sem necessidade. Não é nada fácil a situação vivenciada por toda a população, mas o melhor caminho é o diálogo, a negociação acompanhada de um advogado, pautada na boa-fé, de modo que seja possível algumas alternativas mais benéficas aos locatários neste momento, como reduzir o valor do aluguel, medida autorizada pelo art. 567 do Código Civil, e conciliar assim todos os interesses em pauta, preservando as atividades econômicas das partes envolvidas.

Fonte: Dra. Marcela de Brito – Advogada do Escritório Battaglia & Pedrosa– Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à contratos imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas à empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais, PósGraduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.

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